江南体育今天分享的是：戴德梁行：2025年全球物流与工业地产市场动态报告（英文版）

　　全球物流与工业地产市场的核心驱动力来自贸易和消费。过去50年，全球化推动贸易规模显著增长，亚洲、拉美和中东欧成为制造业枢纽，但2008年金融危机后江南体育，全球进入“后峰值全球化”阶段，贸易增速放缓，供应链韧性和多元化成为新焦点江南体育。企业通过近岸外包（如中东欧、墨西哥）和供应商分散策略降低风险。

　　消费端，电商增长成为关键引擎，过去十年全球电商销售额增长289%，尤其在美洲和欧洲，电商是未来三年物流空间需求的主要驱动力，而亚太地区电商需求排名第三。传统零售与线上渠道的融合（如门店自提、退货处理）也推动物流节点布局向“体验优先+成本优化”转型。

　　全球租金较2019年平均上涨41%，美国涨幅达57%，欧洲（如英国、荷兰）和亚太部分市场（澳大利亚、越南）紧随其后。但2024年增速显著放缓，全球租金仅增长2.9%，美洲部分市场甚至出现负增长。租金分布呈现明显区域分化：60%的市场租金在5-10美元/平方英尺/年，伦敦、纽约、香港等稀缺地段超20美元，而印度、越南等新兴市场低于5美元。

　　北美劳动力成本最高，拉美、亚太制造业中心（如中国、越南）成本较低，欧洲呈现“高-中-低”三档分化（西欧高、中东欧低）。自动化趋势在高低成本市场同步兴起，既应对人力短缺，也提升效率。

　　欧洲因依赖天然气进口，电价最高，亚太和拉美受益于可再生能源和化石燃料储备，成本更具竞争力。能源结构（如屋顶光伏）成为选址关键因素，企业优先选择低碳、稳定供应的区域。

　　当前市场以租户主导（全球52%市场），美洲因供应过剩尤为明显，欧洲因土地稀缺呈现房东主导（25%市场），亚太则相对平衡。未来三年，市场将向中性和房东主导转变：全球租户主导市场比例降至28%，房东主导升至35%，美洲和欧洲的供应紧张将推动租金上涨，而亚太部分市场因新供应增加可能转向租户友好。

　　需求端，电商、零售配送和制造业仍是核心驱动力江南体育，汽车制造（欧洲、亚太）和高科技产业（美国江南体育、亚太）成为新增长点，冷链物流在北美和欧洲需求上升但供应有限。租金预期方面江南体育，超半数市场看涨，APAC（62%）和EMEA（60%）因需求强劲或供应短缺领涨，仅13%市场预计租金下跌。

　　- 租户：利用当前租户友好期优化供应链布局，锁定核心地段资产，提前应对租金和建造成本上升。

　　- 投资者与房东：聚焦现有资产价值提升（如翻新而非新建），关注租户供应链需求以增强粘性，在市场转向房东主导前储备优质地块。

　　报告指出，全球物流与工业地产市场正处于“后全球化”转型期，供应链韧性、电商渗透和成本优化是核心主线。区域分化加剧，新兴市场凭借成本优势吸引制造业，成熟市场聚焦高附加值产业和冷链等专业设施。未来三年，市场将逐步从租户主导转向平衡，长期成功依赖于对区域动态、技术变革（如自动化、绿色能源）和消费趋势的前瞻性布局。